[quote style=”boxed”]Сегодня мы хотим коснуться новой для нашего журнала темы – элитной недвижимости в США. На наш взгляд это актуальная, интересная и, вполне элегантная тема, а наш сегодняшний гость Илья Биткоа – один из лучших экспертов в сфере элитной недвижимости.
С удовольствием представляем его.
Илья Битков, является, на данный момент, одинм из наиболее активных русскоязычных профессионалов работающих в сфере недвижимости метрополии Нью-Йорка. Сертифицированный специалист по работе с элитной недвижимостью компании Coldwell Banker — Previews International Division. Неоднократно удостаивался наград от ассоциации риэлторов штата Нью-Джерси.
Состоит членом Национальной Ассоциации Риэлторов США — National Association of REALTORS и Международной Федерации Профессионалов Рынка Недвижимости (от штата Нью-Йорк) – The International Real Estate Federation ( FIABCI)
Является советником комитета по развитию международных отношений при ассоциации риэлторов штата Нью-Джерси.
Избранный представитель президента Национальной Ассоциации Риэлторов США по Украине – NAR President’s Liaison to Ukraine.
Илья Битков родился и вырос в городе Таллинн, Эстония, где и начал работать агентом по недвижимости в возрасте 19 лет (1998). Общий стаж на данный момент 16 лет. До переезда в США в 2006 году имел в собственности несколько риэлторских компаний активно работавших, как на территории Эстонии так и в ближайших странах Европы (Финляндия, Швеция, Норвегия).
Илья Битков, интервью для ELEGANT NEW YORK
Декабрь 2013. New York
– Вы давно работаете с рынком элитной недвижимости. Каковы критерии, определяющие этот сегмент рынка?
– В Соединенных Штатах за основу определения элитной недвижимости взята продажная стоимость, равная одному миллиону долларов. В соответствии с этим критерием государство взимает налог с покупателей элитной недвижимости (luxury tax) — 1% от продажной стоимости имущества. Так что, в Штатах за роскошь уж точно нужно платить, причем в том числе, и в государственную казну.
Квартира в Нью-Йорке по адресу 95 Wall Street
[quote style=”boxed”]Впрочем, сразу скажу, что стоимость жилья в $ 1 000 000, не всегда гарантирует роскошь в общепринятом понимании. Пожалуй, в первую очередь, «элитность» недвижимости определяется ее местоположением. Но и тут не все так просто и, чтобы разобраться как следует, поговорим о том, что отличает элитное жилье от другого, и от чего зависит его цена. К примеру, в Манхеттене за сумму в один миллион можно рассчитывать на нечто довольно скромное, четыре-пять миллионов позволят вам приобрести вполне адекватную квартиру с двумя спальнями, а ценовой диапазон свыше десяти миллионов долларов откроет двери в мир волшебных таунхаусов. Выше начинается супер элитный сегмент, где стоимость недвижимости зашкаливает, и в последние годы не устает удивлять новыми ценовыми рекордами.
Поместье в Альпайн, штат Нью-Джерси.
Если же мы переместимся в нью-джерсийский город Альпайн, что всего в двадцати минутах езды от манхэттенского мидтауна, то один акр земельного участка можно приобрести за 1,7-2 миллиона долларов. Подобные цены будут характерны и для некоторых районов Лонг-Айленда. В шикарном Хэмптонс или в калифорнийском Беверли Хиллз в порядке вещей потратить сумму от пяти миллионов долларов только на покупку дома под снос с целью постройки нового.
– Да цены растут. Кто же лидирует в этой гонке?
– В последние годы рекордные продажи элитного жилья легко перешагнули через $100 000 000! К примеру, в конце 2012 года один из особняков в местечке Вудсайд, в солнечной Калифорнии, обрел нового владельца заплатившего за него 117,5 миллионов.
[quote style=”boxed”]Одной из самых знаковых манхэттенских покупок последних лет стал пентхаус в строящемся небоскребе One 57 (прямо напротив Карнеги холла). По данным приводимым в прессе, он обошелся одному из инвестиционных фондов в «очень круглые» девяносто миллионов долларов.
$90M midtown penthouse tops mark for priciest New York City apartment. One 57.
Только на прошлой неделе журнал Форбс упомянул несколько самых нашумевших сделок 2013 года. Среди них – продажа с аукциона великолепной виллы Casa Casuarina в Майями (Флорида), более известной как поместье модельера Джанни Версаче, где на торгах с разрывом в пол миллиона Дональд Трамп проиграл другому инвестору, заплатившему 41,5 миллион долларов.
– Это все очень интересно, но скажите, что же еще, кроме местоположения влияет на стоимость недвижимости?
– Каждая крупная риэлторская компания имеет свои стандарты для определения элитной недвижимости. Чаще всего, кроме местоположения к ним относится хорошее соседство, т.е. близость предлагаемого объекта недвижимости к таким же дорогим домам или поместьям. Кроме того, важно наличие близлежащих транспортных магистралей и аэропортов. Конечно, очень важны требования приватности и безопасности, а в последнее время все больше внимания принято обращать и на использование «зеленых технологий». Безусловно, в учет идет качество постройки и отделочных материалов, наличие бассейна, теннисного корта, спортзала и домашнего кинотеатра, а в случае с многоквартирными домами, внимание обращается на наличие профессионального менеджмента. Очень важны принятый за минимум объем строения и величина участка. В одной из сделок, проводимых нашим офисом в этом году, серьезным камнем преткновения стал гараж на два автомобиля, когда неписаный ценовой стандарт предполагает не менее трех.
Квартира в Нью-Йорке
Очевидно, что в прибрежных районах близость к береговой линии кардинально влияет на цену. Всегда важен открывающийся из окон вид или исторический статус недвижимости. К примеру, в Манхеттене, квартиры в домах довоенной постройки по-прежнему являются своего рода «золотым стандартом».
– Как я поняла шикарное жилье сейчас в цене, впрочем, как всегда. Но есть ли особенности нашего времени?
– Рынок элитной недвижимости не всегда подчинен общим тенденциям. Сейчас поступательное движение на рынке недвижимости США характерно для всего спектра, но особенно для объектов класса люкс. Можно сказать, что рынок элитной недвижимости живет своей отдельной жизнью, в которой есть свои важные нюансы, о которых я хотел бы вам рассказать.
[quote style=”boxed”]Элитная недвижимость, практически, всегда уникальна. И в силу этой уникальности ее бывает крайне сложно сравнить с чем-то аналогичным и определять для нее правильную рыночную цену.
100 Million Penthouse in New York City
Имея дело с элитным жильем, мы сталкиваемся с определенным контингентом продавцов-покупателей. Это, как правило, люди обеспеченные и деловые. Зачастую продавцы не очень торопятся продавать, а покупатели, в свою очередь, имея определенный выбор, не настроены вести себя импульсивно. Одни стоят других, как вы понимаете (смеется).
И, казалось бы, что элитная недвижимость должна стоять на рынке достаточно долго с момента выхода на него и до момента продажи. Так это традиционно и было. Но сейчас все меняется. Еще несколько лет назад мне нередко приходилось видеть контракты, заключаемые риэлторскими компаниями с оговоренным сроком работы с объектом два и более года, теперь мотивация продавцов уже более позитивная и закрепощать себя на столь длительный срок владельцы соглашаются редко.
– Почему, на ваш взгляд, в одних районах цены на недвижимость растут быстрей, а в других замерзают. Что определяет район как «горячий»?
– На самом деле, ничто кроме твердой уверенности покупателей и инвесторов не может значительно влиять на состояние рынка. Лучшим примером будет, конечно, нью-йоркский Манхеттен, ибо именно его избирают как богатые американцы, так и зарубежные инвесторы в качестве надежной гавани для вложения средств.Я бы даже сказал, что Манхеттен, по сути, достоин отдельного разговора, ибо его безусловный авторитет просто непререкаем. Движение на этом рынке сейчас ошеломительное. Сегодня здесь активны все: местные инвесторы и девелоперы, представители Азии, Ближнего Востока, Латинской Америки, стран СНГ (России, Украины, Казахстана) и Европы. Количество объектов сокращается довольно быстро, создавая определенное сумасшествие и сумбур в рядах покупателей. Активность Манхэттена, словно волновое движение, передается в близлежащие районы Бруклин, Квинс, Стейтен Айленд, а также и соседние штаты – Нью Джерси и Коннектикут.
One57 самый высокий и дорогой жилой дом в Нью-Йорке.
– Так каков же основной тренд на рынке элитного жилья Америке в наши дни?
– Начнем с Нью-Йорка. Приведу немного статистики, красноречиво иллюстрирующей современное развитие рынка недвижимости Манхэттена:
Во второй половине 2012 года началось стремительное увеличение количества заключаемых сделок, что остается характерным и в нынешнем году. Думаю, в 2014 эти показатели будут расти еще быстрей. Так что нас ждут горячие времена.
[quote style=”boxed”]Начало 2013 года было, пожалуй, самым впечатляющим: количество заключенных сделок в январе 2013 было почти на 40% выше, чем в январе 2012. Осенью 2013 суммарные показатели продаж стали чуть консервативней, однако общий тренд сохранился позитивным. Было совершено 383 сделки, что на 29,8% выше, чем в тот же период 2012 (295 сделок), и на 22% выше показателя второго квартала 2013 года (314 сделок).
Активный спрос и снижение количества предложений, привели к заметному сокращению сроков реализации предлагаемых на продажу объектов — 106 дней в третьем квартале 2013, против 257 дней в третьем квартале 2012 и 184 дня во втором квартале 2013.
Еще один факт: средняя цена продажи на сегодня варьируется в пределах 4,1 — 4,2 миллиона долларов.
Теперь поговорим о том, почему недвижимость теперь продается быстрей. Из-за разразившегося в 2007 году кризиса, темпы строительства нового жилья были заметно снижены. Как следствие, из-за недостатка предложений уменьшилось количество заключаемых сделок. Но из-а того, что количество предложений упало более чем на тридцать процентов, средний срок реализации объекта недвижимости стал всего – 81 день с момента выхода на рынок, по сравнению с 301 днем в тот же период 2012 года. Разница просто шокирующая.
30 Million Three Story Apartment in Tribeca New York City
– Вы ожидаете перемен в будущем?
– В 2014 году все должно несколько измениться – на рынок выйдет целый ряд нью-йоркских новостроек, и мы, определенно, ждем позитивного развития событий. Уже сейчас идет активная покупка квартир на стадии застройки.
Возьмем, к примеру, один из наиболее интересных строящихся кондоминиумов мидтауна – One Riverside Park, который вскоре станет плечом к плечу с широко известными проектами Дональда Трампа на берегу Гудзона. В данный момент заявки принимаются полным ходом и это при том, что покупателям приходится проявлять недюжинное воображение, всматриваясь в затянутые оранжевой строительной сеткой первые одиннадцать этажей бетонного каркаса строящегося здания.
Как известно, на данный момент минимальная стоимость квартир с одной спальней площадью около 75-78 м2 попадает в рамки 1.075.000 — 1.250.000, квартиры с двумя спальнями 125-135 м2 стоят уже не менее 1.770.000 — 2.300.000.
[quote style=”boxed”]Цена квартиры будет в большой степени зависеть от этажа и планировки квартиры, ну и конечно, вид на реку добавит к стоимости стандартной квартиры порядка трехсот тысяч долларов. Самые эксклюзивные апартаменты на последних четырех этажах 35 этажного здания предложат полноправное владение целым этажом, что немногим менее 600 м2 – шесть комнат, восемь ванных и великолепная панорама Гудзона. Цены установлены в пределах 18-21 миллиона долларов. Ну а для тех, кому все же не хватает еще одной спальни, личной террасы и приватного бассейна, по цене в 25.000.000 застройщик готов предложить 900 метровые дуплекс – апартаменты, расположенные на 21-22 этажах.
Дом в Калифорнии
–Это очень любопытные факты. А что происходит в Калифорнии?
-Да, вы правы, давайте оставим шумный Нью-Йорк в покое и перенесемся в солнечную Калифорнию. Именно ее холмы увенчаны пальмой первенства по популярности и числу заключаемых элитных сделок на рынке недвижимости США.
Замечательный климат, волшебное океаническое побережье, всемирно известный Голивуд и «продвинутая» Силиконовая долина делают свое дело. Самым известным и желанным будет конечно Лос Анджелес, с его неповторимым шармом и дорогими бутиками на Родео Драйв. Вне города крайне популярны пригороды в Беверли Хиллз, Бел Айр, Холмби Хиллз, Голливуд Хиллз и Брентвуд. Великолепны и прибрежные районы Санта Моники, Малибу с его знаменитым Карбон Бич. Именно здесь у одного только Ларри Эллисона, владельца компании Оракл, выкуплено, не менее десяти особняков. Очень популярно и менее дорогое, совершенно очаровательное побережье Ла Холла. Не будем забывать и про любимый всеми Сан-Франциско – средоточия быстрых молодых капиталов и стартапов.
Еще в 2012 году общее количество элитных объектов представленных вокруг Лос-Анжелеса упало более чем на 40%, а количество продаваемых объектов возросло вдвое. По статистике Национальной Ассоциации Риэлторов самыми активными покупателями в Калифорнии, на данный момент, являются представители стран Азии. Активны и европейцы, сразу за которыми следуют представители стран Латинской Америки, и замыкают список самых активных инвесторов канадцы и представители Ближнего Востока.
Майями.
–И, конечно, я спрошу вас об одном из самых любимых среди наших соотечественников мест – Майями
-Да, самым знаковым местом для русскоязычной публики остается Флорида, а точнее Майями с его пляжами, яхтами, дорогим шоппингом и клубной жизнью. Русская речь в Майями уже становится неотъемлемой частью местного колорита. Среди русскоязычных покупателей здесь наиболее популярны элитные кондоминиумы даунтауна и района Сунни Айлз Бич. При покупке особняков выбор нередко падает на Вест Палм Бич или Нейплз, находящийся на побережье Мексиканского залива. Жемчужиной Майями будет, конечно, обособленный Индиан Крик Айленд, где в общей сложности всего порядка сорока поместий, однако россияне уже владеют несколькими из них. В целом, по наблюдению Национальной Ассоциации Риэлторов, с 2012 года во Флориде наблюдается наибольшая по США активность иностранных инвесторов, до 24% от общего числа сделок – это представители Канады, Бразилии и других стран Латинской Америки, далее следуют инвесторы из стран Европы и уже значительно менее активны представители Азии.
В отличие от более консервативных регионов, недвижимость прибрежных зон Калифорнии и Флориды порадует наличием большого количества особняков построенных в стиле модерн с использованием последних технологических новшеств.
[quote style=”boxed”]Суммарно по данным Национальной Ассоциации Риэлторов, в 2012 году покупатели из-за рубежа инвестировали в недвижимость США более 68 миллиардов долларов.
– Спасибо Илья, это было очень интересно и бесспорно полезно для многих наших читателей. В следующий раз, я надеюсь, вы расскажите нам более подробно о тонкостях инвестирования в недвижимость в СЩА.
Интервью вела Татьяна Бородина
